Con la terza unità abitativa scattano obblighi amministrativi, fiscali e civilistici
Con la recente Legge di Bilancio(in particolare con l’art. 1, comma 17 introdotto a modifica dell’art. 1, comma 595, della Legge n. 178 del 30 dicembre 2020, la disciplina delle locazioni brevi e degli affitti turistici ha visto significative variazioni. Su tutte spicca la riduzione a due appartamenti come limite massimo per operare in regime non imprenditoriale.
Cosa cambia e cosa no
Le locazioni brevi sono definite dall’art. 4, comma 1, del Dl n. 50 del 24 aprile 2017 come “contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare”. La già citata Legge n. 178/2000, richiamando
la presunzione di imprenditorialità in riferimento a dette locazioni, prevedeva che stessa fosse ammissibile per non più di 5 appartamenti nel periodo d’imposta e fino al 31 dicembre scorso.
La novità interessa dunque una sensibile riduzione di questo tetto numerico che fissa in sole 2 unità immobiliari il limite massimo per operare opzionalmente in regime di “LTN” (Locazione Turistica Non Imprenditoriale), cioè con cedolare secca.
Il nodo “stanza”
Il Legislatore, che nella norma impiega il termine “appartamento”, specifica come lo stesso debba intendersi quale “unità immobiliare catastale a destinazione abitativa”. Qualora ad essere affittata sia dunque una “singola stanza”, benché considerata “appartamento” non contribuirà a fare cumulo con eventuali, ulteriori stanze locate della medesima unità abitativa. Al tempo stesso va osservato come, al fine della presunzione d’imprenditorialità per affitti brevi, non siano da considerare eventuali altri immobili dati in locazione dal medesimo proprietario con forme contrattuali ordinarie (4+4) o a canone concordato (3+2).
Se la locazione diventa una forma d’impresa
Se gli appartamenti destinati a locazioni brevi risultano 3 o più, dal 1° gennaio scorso è necessario:
- Presentare la SCIA (Segnalazione certificata di inizio Attività) presso il SUAP (Sportello Unico per le Attività Produttive) del Comunenel cui territorio è svolta l’attività;
- procedere all’apertura della partita Iva per ottemperare ai dovuti adempimenti fiscali;
- operare scelta del regime contabile;
- aprire una posizione previdenziale.