Con l’interpello n.133 del 14 maggio scorso l’Agenzia delle Entrate torna a occuparsi di tassazione immobiliare
Dopo poco più di un anno dall’entrata in vigore delle nuove norme relative agli atti di cessione o costituzione dei diritti reali introdotte dalla Legge di bilancio 2024 continuano a rinnovarsi dubbi e richieste di chiarimento. All’evidente sussistere di problematiche interpretative l’Amministrazione, piuttosto che operare una più ampio chiarimento della disciplina, pare preferire indicazioni caso per caso. È quanto avvenuto con l’interpello n.133 che, nella risposta del 24 maggio scorso, osserva come, in caso di vendita di un immobile con separata alienazione di usufrutto e nuda proprietà a soggetti diversi, sussistano differenze di tassazione.
Il caso di specie
La risposta dell’Agenzia delle Entrate interessa i dubbi di due coniugi in stato di separazione dei beni e comproprietari d’un immobile in vendita. Alla proprietà sono interessati due distinti acquirenti: l’uno intenzionato a rilevare la nuda proprietà e l’altro l’usufrutto. Un solo atto interessa l’accordo tra vecchi e nuovi proprietari, ma resta il dubbio se lo stesso rientri nell’art.67 comma 1, lettera b) del Tuir.
L’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate
La risposta all’interpello sottolinea come usufrutto e nuda proprietà d’un’immobile (fatto salvo il solo caso in cui sia stato acquisito per successione, destinato a casa principale e in seguito ceduto gratuitamente ai familiari), debbano essere considerate ciascuno soggetto a una sua propria e specifica tassazione.
L’Agenzia delle Entrate osserva in particolare come la plusvalenza derivante dall’alienazione del diritto di nuda proprietà debba rientrare nell’applicazione della sopracitata lettera b) dell’art. 67 del Tuir che, tra l’altro, sottolinea come le plusvalenze tassabili siano solo quelle realizzate entro i 5 anni dall’acquisto. Per quanto attiene invece l’usufrutto: a normarlo dal punto di vista fiscale, osserva la risposta, sono il comma 1 e la lettera h) del sopracitato art. 67, che definiscono la produzione di redditi diversi a prescindere dal quinquennio.
Le sentenze della Cassazione
Nelle considerazioni della risposta dell’Agenzia delle Entrate sono citate anche alcune riflessioni operate in passato dalla Corte di Cassazione, anche se riferite all’applicazione d’una differente norma: l’art. 21 del DPR n. 131 del 26 aprile 1986. Le sentenze citate sono la n. 7154 del 15 marzo 2021 e la n. 11922 del 6 maggio 2021.