Secondo l’Agenzia delle Entrate il termine post quem è rispettato con l’ultima rata
Con la circolare n. 13/E del 13 giugno scorso l’Agenzia delle Entrate chiariva le modifiche apportate dalla Legge di Bilancio alla disciplina delle plusvalenze in caso di cessione a titolo oneroso di beni immobili (art. 1, commi dal 64 al 67) e in materia di variazione dello stato dei beni (art. 1, commi 86 e 87). È ormai noto come in caso di cessione d’un immobile che abbia fruito di Superbonus, entro 10 anni dalla conclusione dei lavori la plusvalenza sarà pesantemente tassata: sarà infatti applicato un prelievo del 26% sulla plusvalenza generata dall’operazione come reddito diverso. Ma se l’acquisto avvenisse con patto di riservato dominio? A chiarire le modalità operative del calcolo ci ha pensato una volta ancora l’Agenzia delle Entrate, con la recente risposta n. 156.
Alcuni chiarimenti propedeutici
Va detto che l’extratassa si applica solo alle cessioni poste in essere a decorrere dal 1° gennaio 2024. Ne sono esclusi inoltre gli immobili acquisiti per successione e le prime case abitate dal cedente o suoi famigliari per la maggior parte dei detti dieci anni (in caso non siano ancora trascorsi, la valutazione avviene sul periodo compreso tra acquisto/costruzione e cessione).
Il caso in oggetto
Due fratelli hanno ricevuto in donazione nel 2021 due unità immobiliari divenendone, ciascuno, proprietario al 50%. Ristrutturatole ricorrendo ai vantaggi detrattivi del Superbonus 110% (come da articolo 119 del D.l. del 19 maggio 2020, n. 34), hanno concluso i lavori a dicembre 2023. A quel punto uno dei due si è offerto di rilevare la proprietà del fratello che gli concede di pagarla in 120 rate mensili per un totale di 10 anni. Stante il legame di parentela, la figura contrattuale prescelta è quella della riserva di proprietà (come da art. 1523 e successivi del Codice Civile). Ecco che il richiedente desidera sapere se la data da considerarsi ai fini del calcolo dell’eventuale plusvalenza sia quella della stipula o dell’ultima rata versata e, dunque, oltre il range temporale previsto per l’extratassa.
Il parere dell’Agenzia delle Entrate
Prendendo le mosse dal Tuir, l’AE dà nota al contribuente con la risposta n. 156 che la vendita a rate con riserva di proprietà, per quanto comporti la presa in carico di responsabilità e benefici sul bene a far data dall’atto di stipula, ufficializzi il fattivo passaggio di proprietà al versamento dell’ultima rata dovuta. Se il Tuir, per il calcolo del decennio, richiama all’intervallo compreso tra la fine lavori e la “cessione”, quest’ultima è dunque da intendersi al termine del periodo previsto dalle 120 rate e, di conseguenza, nel fatto di specie, la compravendita non sarà gravata da plusvalenze imponibili.