Dal passaggio generazionale alla gestione di crisi: come funziona lo strumento dell’affitto
Si tratta d’un contratto consensuale che concede a un soggetto terzo la gestione dell’intera azienda o di alcuni suoi beni funzionali all’attività produttiva per un determinato e specifico periodo di tempo. Le motivazioni alla base dell’impiego di questo strumento possono essere molteplici: l’impossibilità temporanea dell’imprenditore di occuparsi della produzione, la riconosciuta incapacità di sfruttare il pieno potenziale d’un brand, il bisogno di garantirsi un reddito fisso derivante dalla cessione di un immobile, l’avvio con gradualità d’un passaggio generazionale, ma anche la necessità di gestire una crisi che non intacchi un ramo d’azienda ancora redditizio (affitto di ramo d’azienda),
L’aspetto civilistico
L’affitto d’azienda, non essendo specificatamente disciplinato, si appoggia alle norme in tema di generico affitto (artt. 1321, 1571 e successivi del Codice civile), usufrutto d’azienda (art. 2561) o sua cessione. Se infine l’azienda è da intendersi come il complesso unitario di tutti i beni mobili e immobili, materiali e immateriali funzionali alla produzione di beni e servizi, rispetto all’affitto tradizionale va considerato che, al momento dell’eventuale loro concessione a godimento, alcuni suoi elementi potrebbero essere nel tempo venuti meno (si pensi all’avviamento). L’importante è che questo non comprometta l’unità economica o le potenzialità produttive del complesso affittato.
Il nodo dei beni immobili
A forzare il discrimine tra affitto tradizionale o d’azienda concorre spesso il caso della mera cessione di immobili, sia pure suffragata d’elementi accessori finalizzati alla produzione. Il distinguo (e la conseguente, applicabile disciplina) attiene allora alle precipue caratteristiche del bene. È da ritenersi affitto d’azienda quando l’immobile si presenti in seno a un complesso di beni organizzato a scopo produttivo o d’erogazione di servizi, in una situazione di interdipendenza e complementarietà con gli altri beni. In questo caso durata dell’affitto e adeguamento del canone saranno liberamente stabiliti dalle parti, non sarà prevista alcuna indennità al conduttore per la perdita dell’avviamento commerciale, e non si prefigurerà alcuna prelazione per l’affittuario. Se di contro l’immobile risultasse il principale oggetto della stipula, senza il corredo di altri beni utili allo scopo d’azienda (o senza che la loro organizzazione in questo senso sia in seguito e con certezza messa in essere dall’avete causa), si delineerebbe un affitto di tipo tradizionale, con i conseguenti obblighi previsti dalla Legge n. 392 del 27 luglio 1978 (“Disciplina delle locazioni di immobili urbani”).
Successione nei contratti, crediti, debiti e concorrenza
Se non pattuito diversamente, in caso di affitto d’azienda, l’affittuario subentra automaticamente nei contratti stipulati per l’esercizio dell’attività, fatta salva la possibilità di recesso per giusta causa (entro tre mesi), da parte del terzo contraente, una volta venuto a sapere della cessione. Si ritiene poi che l’affittuario non subentri (salvo diverso accordo) negli eventuali, pregressi crediti dell’azienda. I debiti maturati successivamente alla data della cessione, di contro, non sono di norma da ritenersi a carico del concedente non rientrando la sua responsabilità tra quanto previsto dall’art. 2560 del Codice Civile circa i doveri da assumere in luogo del proprio affittuario. Vero è che, per quanto il contratto d’azienda non rientri tra i casi e le modalità che sottendono quest’articolo, la Cassazione si è espressa sul tema con pronuncia n. 23581 del 9 ottobre 2017, disponendo che l’affittante, subentrando all’affittuario nella gestione dell’azienda a lui precedentemente affidata, di fatto sia tenuto a farsi carico dei debiti da quello contratti nel periodo d’esercizio coincidente con l’affitto.
Per quanto attenga a imposte e sanzioni maturate a seguito di violazioni commesse o contestate all’azienda nell’anno d’avvio del contratto o riferibili ai due anni precedenti, invece, permangono dubbi interpretativi circa quanto l’art. 14 del D.Lgs. 472/1997 riterrebbe responsabilità solidale dell’affittuario. Vale infine la normativa per quanto attiene il divieto di concorrenza da parte del concedente l’azienda per l’intera durata prevista dall’affitto.
I vantaggi dell’affitto d’azienda
Tra gli indubbi plus di questo strumento: al locatore è sicuramente da ascrivere la garanzia d’un reddito senza perdita del diritto di proprietà, al contempo trasferendo il rischio d’impresa all’affittuario. Per quest’ultimo, di contro, è pacifico il vantaggio d’avviare un’azienda senza far fronte agli elevati oneri tipici delle fasi d’apertura, ma anche il destro, in caso s’intenda procedere a futura acquisizione, di evitare complesse e costose valutazioni.