Secondo la Cassazione sancisce obbligo a futura contrattazione, non già a operazione negoziale
Di norma previsto e tutelato da legge in caso di preliminare, il diritto del mediatore a una provvigione non può essere applicato al preliminare di preliminare, cioè ad un accordo che si limiti a stabilire una successiva stipula a scopo negoziale, salvo qualora sia espressamente previsto un vicolo a detto compenso o, in caso di difetto al proseguo di contrattazione, al risarcimento del danno. A stabilirlo è la sentenza della Cassazione n. 31431 datata al 13 novembre scorso.
Preliminare di preliminare
Questa tipologia di contratto, molto diffuso nella prassi immobiliare (specialmente quando le parti sono rappresentate da grosse società o fondi immobiliari), impegna nel proseguo di trattative funzionali alla sottoscrizione del preliminare vero e proprio. A definirne validità ed efficacia ha concorso quanto riferito dalla sentenza n. 4628 del 2015 in cui la Corte di Cassazione a Sezioni Unite osserva come debba configurare “un interesse delle parti, meritevole di tutela, ad una formazione progressiva del contratto, fondata su una differenziazione dei contenuti negoziali, e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare. La violazione di tale accordo, in quanto contraria a buona fede, è idonea a fondare, per la mancata conclusione del contratto stipulando, una responsabilità contrattuale da inadempimento di una obbligazione specifica sorta nella fase precontrattuale”.
La citata sentenza ha portato ad alterne interpretazioni circa il diritto del mediatore d’esigere un compenso anche in fase negoziale non avanzata, poiché fornitore d’un servizio idoneo a concludere l’affare. La successiva sentenza n. 923 del 2017 ha rafforzato detto orientamento suggerendo come il preliminare di preliminare fosse da intendersi al pari di qualsivoglia altra operazione economica “generatrice di rapporto obbligato tra le parti”. La n. 30083 prodotta dalla Cassazione il 19 novembre 2019 aveva tuttavia in seguito chiarito come la provvigione fosse da considerarsi esigibile solo ad “affare concluso”, quando cioè tra le parti vigesse un sopravvenuto vincolo giuridico. Condizione ascrivibile dunque all’atto di firma del contratto preliminare, ma non di un preliminare di preliminare.
Il recente chiarimento
Trattandosi d’obbligo a contrattare e non già alla completa definizione di negozio, i giudici fanno osservare con la recente e risolutiva sentenza n. 31431 come il preliminare di preliminare non sottenda tra l’altro ad obbligo di risarcimento, dando così ancor più ragione a non considerarlo come strumento economico di conclusione dell’affare ma solo parte del processo che porta ad esso. In ragione di questo, dunque, un mediatore non può vantare, salvo pregressi accordi con le parti, diritti di provvigione.